Huiswaarde berekenen: wat is uw woning waard?

Hoe wordt de waarde van een huis berekend?

Iedere waardeberekening werkt met dezelfde basis: vergelijken. Wat brachten soortgelijke woningen in uw buurt recent op, en hoe verhoudt uw woning zich daartoe qua type, oppervlakte en bouwjaar? Die gegevens zijn openbaar en die stap gaat automatisch.

Daarna komt het deel dat een model niet ziet. De verkopen waarmee vergeleken wordt gingen over woningen in een andere staat en soms met een andere juridische situatie. Erfpacht, een VvE zonder onderhoudsreserve, funderingsherstel of een lopend huurcontract kunnen tienduizenden euro's verschil maken tussen twee woningen die op papier gelijk zijn.

Bij een doorsnee rijtjeshuis in een uniforme wijk komt de vergelijking meestal dicht in de buurt. Wijkt uw woning af, dan is een tweede blik het verschil tussen een bruikbaar getal en een gemiddelde dat nergens over gaat.

Welke gegevens bepalen de woningwaarde?

Ligging en oppervlakte zetten de bandbreedte. Waar u binnen die bandbreedte uitkomt, wordt bepaald door de rest.

• Woningtype, gebruiksoppervlakte en bouwjaar, allemaal openbaar beschikbaar
• Staat van onderhoud, en wat er de komende jaren aan moet gebeuren
• Energielabel; kopers rekenen inmiddels met een verbouwbegroting
• Eigen grond of erfpacht, en bij erfpacht de canon en de afkoopdatum
• Bij een appartement: de VvE, de reserve en het meerjarenonderhoudsplan
• Buitenruimte, en of er een aanbouw of dakkapel is die niet in de registers staat
• Of de woning leeg is, zelf bewoond wordt of verhuurd is

Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde?

De WOZ-waarde is een modelwaarde van de gemeente met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De beschikking die in het voorjaar op de mat valt, gaat dus over een markt van ruim een jaar eerder. Bijzonderheden van uw woning zitten er maar beperkt in, omdat de gemeente niet elke woning apart taxeert.

De marktwaarde is de prijs die een koper en verkoper vandaag zouden afspreken. Die beweegt mee met de rente, met het aanbod in de wijk en met de staat van de woning.

Waar ze het verst uit elkaar lopen is bij verhuurde woningen. De WOZ-waarde gaat uit van de waarde in vrije staat, terwijl een koper van een verhuurd pand het huurcontract erbij krijgt. Twee identieke appartementen kunnen dezelfde WOZ-waarde hebben en tienduizenden euro's verschillen in wat ze opbrengen.

Waar vindt u recente verkoopprijzen?

Het Kadaster registreert elke eigendomsoverdracht in Nederland en die registratie is openbaar. Via het Kadaster kunt u opvragen wat er voor een specifiek adres is betaald. Ook kunt u zien welke woningen in uw straat recent zijn verkocht.

Wat u daar niet bij krijgt, is de context: of de keuken net vervangen was, of er achterstallig onderhoud speelde, en of er haast bij was. Twee panden in dezelfde straat met tienduizenden euro's verschil hoeven geen van beide een uitschieter te zijn.

De WOZ-waarde van andere woningen is via het WOZ-waardeloket openbaar op te vragen. Handig als vergelijkingsmateriaal, met dezelfde kanttekening: het is een modelwaarde met een oude peildatum.

Hoe betrouwbaar is een online waardeberekening?

Voor standaardwoningen in uniforme wijken zit een modelberekening er meestal dicht bij, omdat het vergelijkingsmateriaal echt op elkaar lijkt. Voor woningen die afwijken loopt de marge snel op, en juist die afwijkingen zijn wat uw woning duurder of goedkoper maakt.

Gebruik een online berekening dus om te bepalen in welke orde van grootte u zit. Zodra er een beslissing aan hangt, zoals een bod accepteren of kiezen tussen verkopen en aanhouden, wilt u weten waarop het getal is gebaseerd en welke aannames erin zitten.

Wat verandert er als de woning verhuurd is?

Dan verandert er meer dan bij welk ander kenmerk ook. Een woning die vrij van huur en gebruik geleverd kan worden, is geschikt voor iedereen die er zelf wil wonen. Zit er een huurder in, dan valt die groep weg en blijft een kleinere groep beleggers over die rekent met huuropbrengst en rendement.

Hoeveel het scheelt, hangt af van de contractvorm, van wat er over de resterende looptijd bekend is en van de verhouding tussen uw huur en de markthuur. Een vast percentage bestaat niet. Voor verhuurde woningen berekenen wij de waarde daarom altijd met een mens erbij, want een model dat het huurcontract niet kent, rekent het verkeerde uit.

Wanneer heeft u een officiële taxatie nodig?

Voor een hypotheek vraagt de geldverstrekker een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur. Ook bij een echtscheiding, een nalatenschap of een procedure kan een formeel rapport nodig zijn, omdat andere partijen erop moeten kunnen afgaan.

Voor de vraag of u wilt verkopen, wat u ongeveer kunt vragen, of hoe uw woning zich verhoudt tot de buren, is een taxatie meestal te zwaar. Een onderbouwde inschatting volstaat, mits erbij staat waarop hij is gebaseerd.