WOZ-waarde en marktwaarde: wat is het verschil?

Op de WOZ-beschikking staat een bedrag, en dat is zelden het bedrag waarvoor uw huis verkoopt. Dat is geen fout van de gemeente. Het zijn twee verschillende dingen, met een verschillend doel en een verschillende peildatum.

Een geopende envelop van de gemeente met een beschikking erin.

De WOZ-waarde: één peildatum, één rekenmodel

De gemeente stelt de WOZ-waarde elk jaar vast met als peildatum 1 januari van het jaar ervóór. De beschikking die u in het voorjaar op de mat krijgt, gaat dus over een markt van meer dan een jaar geleden. In een markt die beweegt, loopt dat getal per definitie achter.

Daarbij is de WOZ-waarde een modelwaarde. De gemeente taxeert niet elke woning apart maar rekent met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt, gecorrigeerd voor oppervlakte en type. Bijzonderheden van úw woning zitten er maar beperkt in: een aanbouw, achterstallig onderhoud, of erfpacht met een naderende herziening.

Klopt de oppervlakte niet, of rekent de gemeente met een aanbouw die er niet is, lees dan wanneer bezwaar tegen de WOZ-waarde loont.

De marktwaarde: wat een koper vandaag betaalt

De marktwaarde is de prijs die een redelijk handelende koper en verkoper vandaag zouden afspreken. Die beweegt met de rente, met het aanbod in de wijk en met wat er precies aan de woning is.

Waar de twee het hardst uiteenlopen: bij een verhuurde woning. De WOZ-waarde gaat uit van de waarde in vrije staat, terwijl een koper van een verhuurd pand rekening houdt met het huurcontract dat hij erbij krijgt. Twee identieke appartementen kunnen dezelfde WOZ-waarde hebben en tienduizenden euro's in marktwaarde verschillen.

Waarvoor gebruikt u welke waarde?

De WOZ-waarde bepaalt uw gemeentelijke heffingen en het eigenwoningforfait, en telt mee in box 3. Voor verhuurde woningen speelt de WOZ-waarde bovendien een rol in het woningwaarderingsstelsel, en daarmee in de huur die u mag vragen.

De marktwaarde gebruikt u om te beslissen: verkopen of aanhouden, dit bod aannemen of niet, en waar u de vraagprijs neerlegt. Voor een hypotheek vraagt de geldverstrekker een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur; ook dat is weer iets anders dan een inschatting.

WOZ-waarde: heffingen, eigenwoningforfait, box 3, en bij verhuur het puntenstelsel
Marktwaarde: verkoopbeslissingen, vraagprijs, onderhandeling
Taxatierapport: hypotheek, en juridische procedures

Is bezwaar maken tegen de WOZ-waarde verstandig?

Dat hangt ervan af wat u met de woning wilt. Een lagere WOZ-waarde verlaagt uw heffingen en uw belasting in box 3. Bij een verhuurde woning kan een lagere WOZ-waarde echter ook het aantal punten verlagen, en daarmee de huur die u mag vragen. Dat werkt weer door in wat de woning verhuurd waard is.

Het is dus geen automatische winst. Weeg het door voor uw eigen situatie, of laat er iemand naar kijken die beide kanten kent.

Veelgestelde vragen

Mijn WOZ-waarde is hoger dan wat makelaars zeggen. Wie heeft gelijk?

Allebei, over verschillende momenten. De WOZ-waarde gaat over 1 januari van vorig jaar; de makelaar over vandaag. In een dalende markt is de WOZ-waarde dus hoger, in een stijgende markt lager.

Kan ik mijn huis verkopen voor onder de WOZ-waarde?

Ja. De WOZ-waarde is geen ondergrens en geen richtprijs; hij zegt niets over wat u mag vragen of accepteren.

Verder lezen

Wat bepaalt de waarde van een huis?Ligging, oppervlakte en staat zijn het begin. Erfpacht, VvE en een lopend huurcontract bepalen hoe groot de groep kopers is, en dat bepaalt de prijs.Huis waarde online berekenen: hoe betrouwbaar is dat?Online rekentools geven een orde van grootte op basis van buurtverkopen. Waar dat goed genoeg voor is, en waar het misgaat.Waar kunt u zien wat uw huis waard is?Vier bronnen geven vier verschillende bedragen voor hetzelfde huis. Wat elke bron meet, en welke u nodig heeft bij welke vraag.Hoe laat u de waarde van uw huis bepalen?Vier routes om tot een waarde te komen, met wat ze kosten, hoe lang ze duren en wanneer u welke nodig heeft.De waarde van een verhuurde woning berekenenWaarom een verhuurde woning met een andere som gewaardeerd wordt dan een lege, en hoe u die som zelf maakt.Taxatie woning: wanneer u er één nodig heeft en wat die kostTaxatie woning: wanneer u er één nodig heeft, wat een rapport in 2026 kost en welke gratis waardebepaling volstaat als u alleen de waarde wilt weten.Wat vertelt een postcode en huisnummer over de waarde van een huis?Wat u met alleen een postcode en huisnummer over de waarde van een huis te weten komt, uit welke publieke bronnen, en waar een adres ophoudt te vertellen.Wat zegt een energielabel over de waarde van een huis?Een energielabel zegt iets over het huis op papier, niet over uw verbruik. Waarom woningen met hetzelfde label in waarde verschillen en hoe kopers het lezen.Hoe erfpacht de waarde van een huis raaktHoe canon, looptijd, herziening en afkoop bij erfpacht de waarde van een huis raken, en waarom een koper onduidelijkheid in de akte als risico prijst.Hoe de VvE reserve meeweegt in de waardeLees hoe het reservefonds, het onderhoudsplan, openstaande werkzaamheden en de besluitvorming binnen een VvE de woningwaarde beïnvloeden.Welke verbouwing komt niet terug in de waarde?Ontdek waarom verbouwingskosten niet één op één terugkomen in de woningwaarde en welke persoonlijke keuzes de groep belangstellenden verkleinen.Wat kost een taxatie in 2026? Prijzen per type en wie betaaltWat kost een taxatie in 2026? Een gevalideerd rapport kost 500 tot 900 euro, een desktoptaxatie rond 110 euro. Wie betaalt en wanneer het hoeft.Taxatie voor de hypotheek: wat de geldverstrekker eistTaxatie van uw woning voor de hypotheek: wanneer die verplicht is, welk rapport de bank accepteert, wat het kost en wat u doet als de waarde tegenvalt.Woningwaarde bepalen: waar het getal vandaan komtUw woningwaarde komt uit vijf bronnen die elk een andere vraag beantwoorden. U ziet waarom WOZ, rekentool, makelaar en bod uiteenlopen en welk getal telt.Waarde van uw huis berekenen: welke bronnen kloppenDe waarde van uw huis berekenen met WOZ, Kadaster, funda, waardemeter of makelaar: wat elk getal meet en welk getal bij welke beslissing past.Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde: wanneer het loontBezwaar tegen de WOZ-waarde loont alleen bij aantoonbare fouten. Lees welke redenen standhouden en hoe u binnen een uur bepaalt of het de moeite waard is.Huiswaarde berekenen: wat is uw woning waard?Terug naar het aanvraagformulier.

Benieuwd wat uw woning waard is?

Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. De rest zoeken wij erbij.

Waarde laten inschatten