Wat zegt een energielabel over de waarde van een huis?
Een energielabel is een berekening van de woning, geen meting van wat erin wordt verbruikt. Het telt mee in de waarde omdat kopers en banken ernaar kijken, maar het is geen prijskaartje. Twee woningen met hetzelfde label kunnen in waarde en in energierekening flink uit elkaar liggen, en hieronder staat waarom.
Wat een energielabel meet
Sinds 2021 wordt een energielabel bepaald met een landelijke rekenmethode. Een erkend adviseur neemt de woning op: de isolatie van dak, gevel en vloer, het soort glas, de verwarmingsinstallatie, de ventilatie, of er zonnepanelen liggen. Uit die kenmerken berekent de methode hoeveel fossiele energie de woning per vierkante meter per jaar nodig heeft bij een standaardgebruik. Dat getal wordt vertaald naar een letter.
Het label is dus een uitspraak over de schil en de installaties van het gebouw, onder aannames over hoe erin geleefd wordt. Het label is tien jaar geldig en staat in het openbare register EP-online, waar iedereen het per adres kan opzoeken. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht.
Oudere labels zijn niet allemaal op dezelfde manier tot stand gekomen. Tot 2021 bestond een vereenvoudigd label dat grotendeels op opgave van de eigenaar was gebaseerd. Twee woningen met een even oud label kunnen daardoor anders zijn beoordeeld dan ze vandaag beoordeeld zouden worden.
Niet elke verbetering aan die onderdelen komt in de waarde terug; zie welk werk aan de woning zich niet terugverdient.
Wat het label niet meet: het werkelijke verbruik
De energierekening van een woning hangt maar deels van het gebouw af. De rest is gedrag. Hoeveel mensen er wonen, hoe warm de thermostaat staat, of er overdag iemand thuis is, hoe vaak er wordt gedoucht, of de radiator in de logeerkamer aanstaat. Een woning met een goed label kan daardoor een hogere rekening hebben dan de buurwoning met een slechter label, alleen omdat er anders wordt geleefd.
Er is nog een reden waarom label en verbruik uit elkaar lopen. Kan de adviseur een kenmerk niet vaststellen, bijvoorbeeld omdat er geen factuur is van de spouwmuurisolatie, dan rekent de methode met een aanname op basis van het bouwjaar. Die aanname is voorzichtig. Een goed geïsoleerde woning zonder papieren kan daardoor een slechter label krijgen dan de werkelijkheid rechtvaardigt.
Twee woningen, hetzelfde label, andere uitkomst
Een letter is een optelsom. Dezelfde letter kan met heel verschillende onderdelen zijn bereikt, en een koper die goed kijkt, ziet dat verschil. Vier onderdelen maken het meeste uit.
Glas
Enkel glas, dubbel glas, HR++ of driedubbel glas: de sprong tussen die stappen is groot, voor het comfort en voor de rekening. Een woning kan een keurig label hebben met oud dubbel glas omdat het dak en de vloer goed zijn geïsoleerd. Een koper met een verbouwbegroting zet de ramen dan alsnog op zijn lijst.
Ventilatie
Natuurlijke ventilatie via roosters, mechanische afzuiging, of balansventilatie die warmte uit de afgevoerde lucht terugwint. Het label rekent er verschillend mee, maar het verschil voor de bewoner is groter dan het verschil in de letter. Een goed geïsoleerde woning zonder fatsoenlijke ventilatie krijgt last van vocht en schimmel, en dat is iets wat een bouwkundige keuring meteen oppikt.
Kierdichting
Hoeveel lucht er ongewild door naden, kozijnen en aansluitingen de woning in en uit stroomt. Dit is lastig te meten en wordt in de berekening vaak met een standaardwaarde ingevuld. In een woning uit de jaren dertig met originele kozijnen kan de werkelijke tocht een groot deel van het warmteverlies verklaren, terwijl het label er nauwelijks iets van laat zien.
Verwarmingswijze
Een cv-ketel op gas, een hybride warmtepomp, een volledige warmtepomp of stadsverwarming kunnen alle vier in een woning met hetzelfde label zitten. Voor een koper zijn het heel verschillende woningen. De ene is klaar voor de komende decennia, de andere heeft een ketel die over enkele jaren vervangen moet worden door iets waar de woning nog niet geschikt voor is. Dat verschil zit niet in de letter, wel in de prijs.
Hoe een koper het label vertaalt naar een prijs
Een koper rekent het label om naar een verbouwbegroting. Hij kijkt wat er nodig is om de woning naar het niveau te brengen dat hij wil, en trekt dat af van wat hij anders had geboden. Daar zit geen vaste formule achter en geen vast bedrag per letterstap. Het hangt af van de woning, van de koper en van wat er in de buurt te koop staat.
Banken kijken mee. Bij een zuinige woning bieden veel geldverstrekkers extra ruimte in de hypotheek, en bij een slecht label wordt de verduurzaming soms al in de financiering meegenomen. Dat maakt een goed label voor een koper makkelijker te financieren, wat de groep gegadigden vergroot. Bij een verhuurde woning speelt nog iets anders: het label telt mee in het puntenstelsel dat de maximale huur bepaalt, en er liggen plannen om de verhuur van woningen met de slechtste labels te beperken. Voor een belegger is het label daardoor geen detail.
Wat een koper niet doet, is een letter rechtstreeks omzetten in een percentage. Wie op een website leest dat label X zoveel procent meer waard is dan label Y, leest een gemiddelde over duizenden woningen. Voor één woning zegt dat weinig.
Wat u zelf kunt doen vóór een waardebepaling
Zoek uw label op in EP-online en kijk naar de datum en de methode. Is het label verlopen, of stamt het uit de tijd van het vereenvoudigde label, dan kan een nieuwe opname een andere letter opleveren zonder dat er iets aan de woning is veranderd.
Verzamel bewijs. Facturen van isolatie, glas, de ketel, de warmtepomp, de zonnepanelen. Een adviseur die bewijs ziet, hoeft niet met aannames te rekenen. Dit is de goedkoopste manier om een label te verbeteren, en hij wordt het vaakst overgeslagen.
Ga niet in het wilde weg verbouwen om het label op te krikken. Een maatregel die de letter verbetert maar die een koper toch zou overdoen, levert weinig op. Een taxateur of iemand die de woning voor u beoordeelt, kan aangeven wat wel en niet loont, op basis van deze woning en niet op basis van een gemiddelde.
- Controleer geldigheid en methode van het huidige label in EP-online
- Leg facturen van eerdere verduurzaming bij het dossier
- Laat het label opnieuw bepalen als er bewijs is dat eerder ontbrak
- Bespreek grote ingrepen eerst met iemand die de woning heeft gezien
Veelgestelde vragen
Is een woning met een beter label altijd meer waard?
In de regel weegt een beter label positief mee, maar het is één kenmerk naast ligging, staat, indeling en grond. Twee woningen met hetzelfde label kunnen in waarde verschillen door glas, ventilatie en verwarming, en een slechter label kan worden gecompenseerd door andere kwaliteiten.
Zegt het energielabel iets over mijn energierekening?
Beperkt. Het label rekent met een standaardgebruik. Uw werkelijke verbruik hangt ook af van het aantal bewoners, de thermostaat en uw gewoonten. Het label zegt iets over de woning, niet over uw huishouden.
Moet ik eerst verduurzamen voordat ik de waarde laat bepalen?
Niet noodzakelijk. Zorg eerst dat het huidige label klopt en dat het bewijs van eerdere maatregelen compleet is. Of een ingreep daarna loont, verschilt per woning en per koper.
Verder lezen
Benieuwd wat uw woning waard is?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. De rest zoeken wij erbij.