Waar kunt u zien wat uw huis waard is?
Er is niet één waarde. Er zijn vier bronnen die elk iets anders meten, en ze komen bijna nooit op hetzelfde bedrag uit. Dat is geen fout in de cijfers. Het zijn antwoorden op verschillende vragen.
Vier bronnen, vier bedragen
Wie zijn adres in vier verschillende hulpmiddelen invoert, krijgt vier uitkomsten. Het helpt om te weten waar elk getal vandaan komt voordat u er conclusies aan verbindt.
De WOZ-waarde
Vastgesteld door uw gemeente, met een peildatum die achterloopt op vandaag. Het is een massale berekening voor de belastingheffing, niet een oordeel over uw specifieke woning. Wel is het de enige bron die officieel is vastgelegd.
Een modelwaarde online
Een rekenmodel dat uw woning vergelijkt met verkochte woningen in de buurt. Snel en gratis, en redelijk betrouwbaar bij een doorsnee rijtjeshuis in een straat waar veel verkocht wordt. Onbetrouwbaar zodra uw woning afwijkt.
Een taxatierapport
Een taxateur komt binnen, meet, kijkt naar staat en gebruik, en legt zijn oordeel vast in een rapport. Dit is de bron die een geldverstrekker accepteert. Er zijn kosten aan verbonden en er zit tijd tussen aanvraag en rapport.
Een bod van een koper
Het enige bedrag dat u daadwerkelijk kunt ontvangen. Een bod weegt mee wat een model niet ziet: de huursituatie, de staat van het dak, hoe snel u wilt, en of er onzekerheid in het dossier zit.
De twee bronnen die het vaakst door elkaar gehaald worden, staan uitgelegd onder waarom de WOZ-waarde afwijkt van de marktwaarde.
Welke bron past bij welke vraag
Wilt u weten of uw aanslag klopt, dan is de WOZ-waarde de bron. Wilt u een gevoel voor de orde van grootte, dan volstaat een modelwaarde. Heeft u een hypotheek of een officiële vastlegging nodig, dan is een taxatie de enige route.
Wilt u weten wat u er nu voor krijgt, dan is elk van die drie een omweg. Dan vraagt u een bod op.
Hieronder staat waar u elke bron vindt en wat het opvragen kost.
| Bron | Waar u hem vindt | Wat het opvragen kost | Waar het antwoord op geeft |
|---|---|---|---|
| WOZ-waarde | Het WOZ-waardeloket, uw gemeente of MijnOverheid | Niets | Klopt mijn aanslag? |
| Modelwaarde online | Een rekenhulp van een makelaar, een hypotheekpartij of het Kadaster | Meestal uw contactgegevens | In welke orde van grootte zit mijn woning? |
| Taxatierapport | Een taxateur die u zelf inschakelt | Het tarief dat de taxateur noemt | Welk bedrag legt een deskundige vast? |
| Bod van een koper | Een koper die uw pand beoordeelt | Niets | Wat kan ik er nu voor krijgen? |
Wie staat er achter het bedrag
Bij elk bedrag hoort een vraag die zelden wordt gesteld: wie heeft dit getal opgeschreven, en waarop is diegene aan te spreken? Dat bepaalt wat u ermee kunt zodra er een ander bij komt.
Een WOZ-waarde is een besluit van uw gemeente. U kunt er iets tegen inbrengen, maar u kunt er geen koper aan houden. Een modelwaarde is van niemand: er staat geen naam onder en in de voorwaarden staat dat het geen advies en geen taxatie is. Een taxatierapport is wel ondertekend, door iemand met een beroepsaansprakelijkheid, en daarom gaat een geldverstrekker daar wel op af.
Een bod is geen oordeel over waarde maar een voorstel van één partij, op één moment, meestal onder voorwaarden. Vraag dus welke voorwaarden eronder hangen: dat zegt meer over de hardheid dan het bedrag zelf.
Een koper gebruikt dezelfde getallen anders: de WOZ-waarde als controle, een modelwaarde om te besluiten of hij verder kijkt, en uw eigen taxatierapport leest hij wel maar neemt hij niet over.
Waarom de bedragen uit elkaar lopen
Modellen rekenen met kenmerken die in openbare registers staan: oppervlakte, bouwjaar, type, postcode. Wat daar niet in staat, telt niet mee. Een gerenoveerde badkamer, funderingsherstel, achterstallig onderhoud, een erfdienstbaarheid of een lopend huurcontract zijn voor een model onzichtbaar.
Bij een gemiddelde woning in een homogene straat is dat verschil klein. Bij een woning die op een of meer punten afwijkt van de buren, loopt het snel op.
Er is een tweede reden: de vier bedragen horen bij vier verschillende momenten. De WOZ-waarde hoort bij een peildatum die achterloopt, een modelwaarde rekent met verkopen die al zijn afgerond, een taxatie beschrijft de dag van het bezoek, en een bod geldt nu.
Wie twee bedragen van elkaar aftrekt, vergelijkt dus ook twee momenten. Zet achter elk bedrag de datum waarop het is vastgesteld. Zonder die datum legt u twee getallen naast elkaar die nooit naast elkaar hebben bestaan.
Wat een verhuurde woning anders maakt
Staat er een huurder in, dan geeft geen van de vier bronnen zonder meer het juiste antwoord. Een modelwaarde en een WOZ-waarde gaan uit van een lege woning. Een taxateur kan de verhuurde staat meenemen, maar dan moet dat expliciet in de opdracht staan.
De waarde in verhuurde staat hangt af van het contract: kale huur, contractvorm, looptijd, en of er indexatieafspraken zijn. Dat zijn geen kenmerken van het gebouw maar van de overeenkomst, en juist die bepaalt het rendement voor een koper.
Vraag bij een taxatie dus om beide bedragen in één rapport: de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Het verschil ertussen is wat het contract doet. De som aan de koperskant staat apart uitgewerkt.
Wat u klaarlegt voordat u een bedrag opvraagt
Welke bron u ook kiest, het antwoord is zo goed als wat u erbij levert. Een koper die niet weet hoe het eigendom in elkaar zit, rekent de onzekerheid in zijn eigen voordeel in. Zo gaat iemand om met een risico dat hij niet kan inschatten.
Leg daarom klaar wat niet in de registers staat:
- Het eigendomsbewijs of een recent kadastraal bericht, zodat vaststaat wat er bij het huis hoort
- Uw WOZ-beschikking met het taxatieverslag: daarin staat met welke kenmerken de gemeente rekende, en een fout daarin loopt mee in elke berekening
- Bij een appartement: de splitsingsakte, de notulen en het onderhoudsplan van de VvE
- Het energielabel, bij erfpacht de akte, en bij verhuur het huurcontract met de kale huur
- Bonnen van wat u hebt verbouwd, want wat niet aantoonbaar is telt vaak niet mee
Wat u van ons krijgt
Wij kopen panden rechtstreeks van eigenaren. Stuurt u het adres en wat u erover weet, dan beoordelen wij uw object eerst voor eigen aankoop en ontvangt u een vrijblijvende eerste beoordeling. Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat.
Veelgestelde vragen
Is de WOZ-waarde hetzelfde als de marktwaarde?
Nee. De WOZ-waarde heeft een peildatum die in het verleden ligt en komt uit een massale berekening. Hij kan hoger of lager uitvallen dan wat een koper vandaag betaalt.
Kan ik op een online waarde afgaan bij een verkoop?
Als richtgetal wel, als onderhandelingsbasis niet. Vraag er minstens één oordeel bij dat naar uw specifieke woning heeft gekeken.
Waar kan ik de WOZ-waarde van mijn huis opzoeken?
Via het WOZ-waardeloket, via MijnOverheid na inloggen, of bij uw gemeente. Vraag het taxatieverslag erbij, want daarin staan de kenmerken waarmee de gemeente heeft gerekend. Kloppen de oppervlakte of het woningtype daar niet, kijk dat dan eerst na: de andere bronnen beginnen bij dezelfde registergegevens.
Kost het geld om te zien wat mijn huis waard is?
De WOZ-waarde is zonder kosten in te zien. Online rekenhulpen vragen geen geld maar wel uw contactgegevens, en daarna wordt u gebeld. Aan een taxatie zijn kosten verbonden en het tarief noemt de taxateur zelf. Een beoordeling door een koper kost u niets.
Mijn adres bestaat uit meer dan één object. Welk bedrag geldt dan?
Dan geeft geen van de vier bronnen een bedrag voor het geheel. Dat speelt bij een huis met een aparte bovenwoning, een winkelruimte beneden, een garage op een eigen perceel of een tuin die kadastraal bij de buren hoort. Elke bron rekent per object, terwijl u een combinatie verkoopt. U merkt het meestal pas doordat de bedragen onverklaarbaar ver uiteenlopen.
Verder lezen
Benieuwd wat uw woning waard is?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. De rest zoeken wij erbij.