Waarde van uw huis berekenen: welke bronnen kloppen

Vijf bronnen, vijf verschillende getallen

De rest van deze pagina gaat over hoe u die bronnen zelf combineert, wat u ervoor betaalt, en waar ze stuk voor stuk ophouden.

Zelf de waarde van uw huis berekenen

U berekent de waarde van uw woning zelf door te vergelijken met wat verkocht is, niet met wat te koop staat. Zoek in uw straat of buurt naar woningen van hetzelfde type, met ongeveer dezelfde oppervlakte en uit dezelfde bouwperiode, die het afgelopen jaar van eigenaar wisselden. De koopsommen daarvan staan bij het Kadaster. De gebruiksoppervlakte van elke woning vindt u in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, die openbaar is.

Deel de koopsom door de gebruiksoppervlakte. Dat geeft een prijs per vierkante meter per verkochte woning. Doe dat voor een handvol woningen en u ziet een bandbreedte. Vermenigvuldig die met uw eigen oppervlakte en u heeft een eerste getal.

Dan begint het echte werk. Die vergelijkingswoningen hadden een andere staat, een andere ligging binnen de straat en misschien een andere juridische situatie. Een gerenoveerde keuken, een tuin op het zuiden, een energielabel dat twee stappen beter is, een VvE met of zonder onderhoudsreserve: dat zijn de dingen die bepalen waar u binnen de bandbreedte uitkomt. Wie alleen de vierkantemeterprijs neemt, berekent het gemiddelde van de buurt. Niet de waarde van zijn huis.

Bij een doorsnee rijtjeshuis in een uniforme wijk komt u zo redelijk ver. Bij een vrijstaande woning, een woning boven een winkel of een huis met erfpacht wordt de bandbreedte zo breed dat het getal weinig meer zegt.

Gratis de waarde van uw huis berekenen

Gratis kan, met een kanttekening per bron. De WOZ-waarde van elk adres in Nederland is kosteloos in te zien via het WOZ-waardeloket. De koopsom van een specifieke woning vraagt u tegen een kleine vergoeding op bij het Kadaster. Online waardemeters kosten geen geld, maar u betaalt met uw contactgegevens: na het getal neemt meestal een adviseur of makelaar contact met u op. Dat is het verdienmodel van die tools, en daar is niets mis mee, zolang u het weet.

Onze berekening kost u niets en wij vragen uw gegevens pas aan het eind. Wat wij eruit halen is ook duidelijk: wij kopen woningen en zoeken eigenaren die een verkoop overwegen. Wie alleen een getal wil, krijgt een getal en zit verder nergens aan vast.

Is de marktwaarde gelijk aan de WOZ-waarde?

Nee, meestal niet, en het verschil zit in drie dingen. De WOZ-waarde heeft in beginsel een peildatum van 1 januari van het jaar vóór het jaar waarvoor de aanslag geldt. Wat de markt sindsdien deed, zit er niet in. In een stijgende markt is de WOZ daardoor meestal te laag, in een dalende markt te hoog.

Het tweede verschil is de fictie. De gemeente waardeert alsof het huis leeg en vrij van huur wordt opgeleverd, ook als er een huurder in zit. De marktwaarde van een verhuurde woning ligt in de regel lager dan die van dezelfde woning leeg. Voor een huis met huurder erin is de WOZ dus geen bruikbare maat.

Het derde verschil is de methode. De gemeente stelt WOZ-waarden voor duizenden woningen tegelijk vast, zonder binnen te zijn geweest. Een verbouwde zolder of een verzakte fundering telt dan pas mee als de gemeente ervan weet. Vindt u uw WOZ-waarde te hoog, dan is dat een zaak tussen u en de gemeente. Als maat voor wat een koper vandaag betaalt, is de WOZ hooguit een ondergrens om mee te beginnen.

Wat een online rekentool niet ziet

Elke waardemeter werkt met dezelfde openbare gegevens: type, oppervlakte, bouwjaar, buurt, en recente verkopen in de omgeving. Dat gaat goed zolang uw woning op het gemiddelde lijkt. De kalculator van het Kadaster laat bijvoorbeeld zien met hoeveel procent woningen in uw provincie gemiddeld in waarde veranderden sinds uw aankoop. Dat is een index. Het zegt iets over de provincie en niets over uw huis.

Wat geen enkel model uit de registers haalt:

Elk van deze punten kan tienduizenden euro's verschil maken tussen twee woningen die op papier gelijk zijn. Daarom komt bij ons een mens in beeld zodra een woning afwijkt van het gemiddelde.

• Erfpacht, en of de canon is afgekocht en tot wanneer
• De staat van de fundering, het dak en de kozijnen
• Een VvE zonder reserve of met een groot onderhoudsplan in aantocht
• Een lopend huurcontract, en wat daarin staat
• Verbouwingen zonder vergunning, of juist een vergunning die nog niet is gebruikt
• Ligging aan een doorgaande weg, naast een school of tegenover een bouwterrein

Zo berekenen wij de waarde van uw huis

U geeft postcode en huisnummer. Straat en plaats verschijnen er meteen onder, zodat u ziet dat wij de goede woning te pakken hebben. Wij halen oppervlakte, bouwjaar en gebruik uit de Basisregistratie en zetten die naast recente verkopen in uw buurt. Tot hier is het rekenwerk.

Daarna kijkt een van onze mensen naar wat de registers niet vertellen: de staat, de juridische situatie, en of de vergelijkingswoningen wel echt vergelijkbaar zijn. U krijgt een inschatting met een onderbouwing: waar het getal op is gebaseerd, welke verkopen zijn meegewogen, en wat het onzeker maakt. Geen getal zonder uitleg.

Wat u van ons niet krijgt, hoort er ook bij. Een bank vraagt voor een hypotheek om een rapport van een erkende professional. Dat is onze inschatting niet en dat leveren wij niet. Wilt u weten wat uw huis in verhuurde staat waard is, dan is dat een andere berekening, met de huurprijs en het contract als vertrekpunt. Ook daar kunnen wij naar kijken.

Welk getal u voor welke beslissing gebruikt

Wilt u uw aanslag controleren, dan is de WOZ-waarde de maat, want daar is hij voor gemaakt. Overweegt u een verkoop, dan telt wat kopers in uw buurt het afgelopen jaar werkelijk betaalden, gecorrigeerd voor de staat van uw huis. Heeft u een getal nodig voor de bank, dan bepaalt de bank welk rapport zij accepteert, en dat is niet een online berekening. En zit er een huurder in de woning, dan zegt geen enkel getal voor leegstaande woningen iets over uw situatie.

Weet u nog niet welke beslissing u gaat nemen, dan is een onderbouwde inschatting een goed vertrekpunt. Vul postcode en huisnummer in. Wij halen de openbare gegevens erbij, laten er iemand naar kijken en komen bij u terug met een getal en de uitleg erbij. U beslist daarna zelf wat u ermee doet.