De waarde van een verhuurde woning berekenen
Bij een lege woning kijkt u naar wat vergelijkbare woningen opbrachten. Bij een verhuurde woning werkt dat niet, want u verkoopt geen woning maar een huurstroom met een gebouw eromheen.
Twee sommen, niet één
Een koper van een lege woning betaalt wat de markt vraagt: hij vergelijkt met wat er in de buurt verkocht is en telt op wat het hem waard is om er te wonen.
Een koper van een verhuurde woning rekent terug vanaf zijn rendement. Hij neemt de kale jaarhuur, haalt de lasten eraf die voor rekening van de eigenaar komen, en deelt wat overblijft door het rendement dat hij op dit type object wil maken. De uitkomst is wat hij kan betalen.
Die twee sommen leveren zelden hetzelfde bedrag op, en het verschil is geen vast percentage. Het hangt af van hoe de huur zich verhoudt tot de waarde.
Wat er bij een woning zónder huurder telt, staat apart uitgewerkt onder de kenmerken die bij een lege woning meewegen.
Drie getallen die allemaal 'waarde in verhuurde staat' heten
Zoekt u hierop, dan komt u drie soorten uitkomsten tegen. Ze heten hetzelfde en gaan niet over hetzelfde. Daar loopt een gesprek over een verhuurd pand het vaakst op vast: twee mensen noemen een bedrag en bedoelen een andere som.
De som hieronder gaat over de derde.
| Welk getal | Waarvoor het dient | Waar het vandaan komt |
|---|---|---|
| De fiscale waarde | Belastingaangifte en nalatenschap | Een tabel die de huur tegen de WOZ-waarde afzet; kijk bij de Belastingdienst wat voor uw jaar geldt |
| De marktwaarde in verhuurde staat | Bank, notaris of verdeling | Een taxateur, mits de opdracht de waarde in verhuurde staat vermeldt |
| Wat een koper betaalt | Verkopen, aanhouden, onderhandelen | De som hieronder, bijgesteld na beoordeling van pand en dossier |
De som stap voor stap
Reken het zelf een keer door; het duurt tien minuten en het verandert het gesprek dat u daarna voert.
- Neem de kale huur per maand en maal twaalf. Servicekosten tellen niet mee, want daar staan kosten tegenover
- Haal eraf: onderhoud, verzekering, gemeentelijke heffingen en eventueel beheer
- Reserveer een bedrag voor leegstand en huurderving; wie dat overslaat rekent zichzelf rijk
- Wat overblijft is de netto jaaropbrengst
- Deel dat door het rendement dat kopers in uw segment vragen, als kommagetal
Waar u dat rendement vandaan haalt
Niet uit een tabel. U leidt het af uit panden die in uw segment werkelijk verkocht zijn: zet de kale jaarhuur naast de koopsom en u ziet waarmee die koper rekende. Koopsommen vraagt u op bij het Kadaster, de huur staat er niet bij. Reken uw eigen som daarna twee keer, met het rendement dat u hoopt en met dat van een voorzichtige koper.
Wat de uitkomst omhoog of omlaag duwt
Twee woningen met dezelfde huur kunnen fors verschillen in waarde. Dat verschil zit in zekerheid en in zicht.
De contractvorm
Bij onbepaalde tijd weet een koper niet wanneer de woning vrijkomt, en dan bepaalt de huurstroom vrijwel de hele prijs. Zicht op een einddatum verandert die som, mits er correct is aangezegd.
De verhouding huur tot leegwaarde
Ligt de huur hoog ten opzichte van wat de woning leeg waard is, dan is het verschil tussen verhuurd en leeg klein. Ligt hij laag, dan is het groot.
De staat van het pand
Onderhoud dat eraan komt, betaalt de koper. Dat trekt hij vooraf van zijn bod af, en meestal ruimer dan het werk werkelijk kost, omdat hij een marge voor het onbekende inbouwt.
Of de huidige huur houdbaar is
Een koper rekent niet met het bedrag op het bankafschrift maar met de huur die hij kan verdedigen. Ligt die hoger dan het puntenstelsel voor deze woning toestaat, dan is het verschil geen opbrengst maar een risico, en dat haalt hij van zijn bod af. De punten van uw woning rekent u na met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
Wat een koper wil kunnen nalezen
De woning kan een koper zien. De huurstroom moet hij geloven, en wat hij niet kan nalezen schat hij voorzichtig in. Ontbreken de brieven waarmee u huurverhogingen heeft aangezegd, dan rekent hij met de laagste huur die hij kan onderbouwen. Hij kijkt ook of de huurder huurbescherming heeft, want dat bepaalt wat hij met het pand kan.
- Het huurcontract met alle aanhangsels, en afspraken die later per mail zijn gemaakt
- De doorgevoerde huurverhogingen, met de aanzeggingsbrieven erbij
- Een betalingsoverzicht, zodat achterstand of een regeling zichtbaar is
- Wat de huurder zelf heeft aangebracht, en wie dat bij vertrek weghaalt
- Bij een appartement de notulen en het onderhoudsplan van de VvE
Waar deze som ophoudt
Dit is een rekensom, geen taxatie. Hij geeft de orde van grootte waar een gesprek over gaat, en hij houdt geen rekening met de dingen die alleen zichtbaar worden als iemand het pand en het dossier bekijkt.
Wilt u een bedrag waar een bank of notaris op mag afgaan, dan heeft u een taxatie nodig, en dan moet de opdracht expliciet vermelden dat de waarde in verhuurde staat bepaald wordt. Anders krijgt u een bedrag voor een lege woning terug.
Veelgestelde vragen
Kan ik hiervoor de WOZ-waarde gebruiken?
Voor de belastingheffing wel, voor deze som niet. De WOZ-waarde gaat uit van een lege woning en heeft een peildatum die in het verleden ligt.
Reken ik met de huidige huur of met de markthuur?
Met de huidige, want dat is wat er binnenkomt. De markthuur is nuttig als tweede berekening, om te zien hoeveel ruimte er op termijn zit.
Hoeveel minder is een verhuurde woning waard dan een lege?
Daar bestaat geen vast verschil, en wie u er één noemt, kent uw contract niet. Het hangt af van de verhouding tussen de huur en wat de woning leeg zou opbrengen, en van het zicht op een einddatum.
De huurder vertrekt binnenkort. Mag ik dan met de leegwaarde rekenen?
Alleen als dat vertrek vastligt. Een koper betaalt voor zekerheid en niet voor een verwachting: een schriftelijke opzegging weegt zwaar, een mondelinge toezegging weegt niets.
Kan ik de woning aan mijn huurder verkopen?
Dat gebeurt vaker dan eigenaren verwachten. Uw huurder koopt het huis om er te blijven wonen en rekent dus niet met rendement, waardoor het grootste deel van het verschil met de leegwaarde wegvalt. Hij moet de financiering wel rond krijgen.
Verder lezen
Benieuwd wat uw woning waard is?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. De rest zoeken wij erbij.