Marktwaarde van een woning: wat het is en wie hem vaststelt

Wat marktwaarde precies betekent

Een veelgebruikte omschrijving die deskundigen in Nederland volgen komt uit de International Valuation Standards. Vrij vertaald: het geschatte bedrag waartegen een woning op de peildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na een behoorlijke verkoopperiode, waarbij beide partijen met kennis van zaken, verstandig en zonder dwang handelen.

Elk deel van die zin sluit iets uit.

Wie deze vier elementen kent, ziet direct waarom de WOZ-waarde, een rekentool en een bod van een opkoper elk iets anders meten.

• Bereidwillig sluit uit dat iemand moet verkopen. Een scheiding, een schuld of een sterfgeval maakt de verkoper niet minder bereidwillig, maar de haast die daarbij komt, hoort niet in de marktwaarde.
• Na een behoorlijke verkoopperiode sluit een stille of overhaaste verkoop uit. Marktwaarde gaat ervan uit dat de woning zichtbaar is geweest voor iedereen die hem had willen kopen.
• Zonder dwang sluit een veiling uit. De prijs bij een gedwongen verkoop wordt vaak executiewaarde genoemd en ligt meestal lager.
• Op de peildatum betekent dat de waarde een datum heeft. Een schatting van vorig jaar zegt iets over vorig jaar.

Niemand stelt de marktwaarde vast, behalve de koper

Dat is het punt dat de meeste uitleg overslaat. Tot er een handtekening onder een koopovereenkomst staat, is elke marktwaarde een schatting. De gemeente schat. Een deskundige schat. Een rekentool schat. Zij doen dat met verschillende methoden en verschillende belangen, maar geen van hen bepaalt wat de woning opbrengt.

Het enige harde getal is de koopsom die de notaris in de akte zet. Het Kadaster registreert dat bedrag en het is opvraagbaar. Maar ook dat getal is één transactie, op één dag, tussen twee partijen met hun eigen omstandigheden. Het zegt wat die koper wilde betalen, niet wat de volgende koper betaalt.

Is de marktwaarde gelijk aan de WOZ-waarde?

Meestal niet, en dat is geen fout van de gemeente. De WOZ-waarde is een waarde met een ander doel en een andere methode.

De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast op grond van de Wet waardering onroerende zaken. De waardepeildatum ligt daarbij een jaar vóór het jaar waarvoor de beschikking geldt. De beschikking die u ontvangt, kijkt dus naar de markt van 1 januari van het jaar ervoor. In een stijgende markt loopt de WOZ-waarde daardoor achter op wat een koper vandaag betaalt. In een dalende markt loopt hij vooruit.

De gemeente waardeert bovendien modelmatig. Zij vergelijkt veel woningen tegelijk met verkoopcijfers uit de omgeving en komt in beginsel niet langs. Een gerenoveerde keuken, een lekkend dak of een verbouwde zolder ziet het model lang niet altijd, tenzij u het zelf meldt.

Er is nog een verschil dat voor verhuurders het meest weegt. De WOZ-waarde gaat in beginsel uit van de fictie dat de woning leeg en vrij van huur wordt geleverd, ook als er een huurder in zit. Voor een verhuurde woning kan de WOZ-waarde daardoor hoger uitvallen dan wat een koper er in verhuurde staat voor betaalt.

Vindt u de WOZ-waarde te hoog of te laag, dan kunt u binnen de bezwaartermijn bezwaar maken bij de gemeente. Dat verandert de marktwaarde niet. De WOZ-waarde wordt wel gebruikt bij belastingen en heffingen; om welke het in uw situatie gaat, kunt u nakijken bij de Belastingdienst en de gemeente.

Wie de marktwaarde schat, en met welk belang

Drie partijen doen in de praktijk een schatting. Ze verschillen in methode, in kosten en in wat ze van uw woning zien.

Een geregistreerde waardedeskundige komt langs, meet de woning, bekijkt de staat van onderhoud en vergelijkt met recente verkopen van vergelijkbare woningen. Het resultaat is een rapport met een waarde op een peildatum en een onderbouwing. Geldverstrekkers vragen bij een hypotheek vaak om zo'n rapport, dikwijls gevalideerd door een validatie-instituut zoals het NWWI. Dit is een schatting waar de opsteller persoonlijk voor tekent en op aanspreekbaar is.

Een verkopend makelaar geeft een waardebepaling, vaak gratis, als voorbereiding op een verkoopopdracht. Dat advies is bruikbaar, maar het is een vraagprijsadvies. Een makelaar adviseert met het oog op de verkoopopdracht, en een vraagprijs is een onderhandelingsstart, geen marktwaarde.

Een online rekentool werkt zonder bezoek. De rekentool van het Kadaster rekent de laatst bekende koopsom van uw woning door met een gemiddelde prijsontwikkeling. Andere tools vergelijken met recente verkopen in de buurt. Deze methoden zien meestal geen onderhoudsstaat, geen erfpachtvoorwaarden, geen VvE-reserve en geen huurcontract. Voor een doorsnee rijwoning in een doorsnee straat komt dat vaak redelijk uit. Voor alles wat afwijkt, werkt het niet.

Hier hoort een eerlijke opmerking bij. Ook wij hebben geen rekenmodel dat uw woning op afstand waardeert, en wij doen geen waardebepaling voor derden. Wat wij wel doen, staat verderop.

Hoe u de waarde van uw woning zelf kunt benaderen

U kunt zelf een eind komen. Niet tot een exact getal, wel tot een bandbreedte waar u een beslissing op kunt bouwen.

1. Zoek de WOZ-waarde op. Via het WOZ-waardeloket kunt u de WOZ-waarde van woningen in Nederland inzien, dus ook die van vergelijkbare woningen in uw straat. Het is gratis en vraagt geen inlog. 2. Zoek werkelijke koopsommen op. Het Kadaster levert tegen betaling de geregistreerde koopsom van een adres. Woningsites tonen welke woningen in de buurt verkocht zijn, maar meestal niet voor welk bedrag. De koopsom is het getal dat telt. 3. Vergelijk op wat meetbaar is. Woonoppervlak, perceel, bouwjaar, energielabel, buitenruimte en parkeren. Reken de koopsommen van de vergelijkbare woningen om naar een prijs per vierkante meter woonoppervlak en kijk waar uw woning tussen valt. 4. Corrigeer voor wat de vergelijking niet ziet. Achterstallig onderhoud, een erfpachtcanon die binnenkort wordt herzien, een lage VvE-reserve of een verhuurde staat drukken de waarde. Een recente renovatie of een uitzonderlijke ligging tillen hem. 5. Houd het resultaat als bandbreedte. Wie na deze stappen op één getal uitkomt, heeft zichzelf voor de gek gehouden. Een onder- en bovengrens is eerlijker en bruikbaarder.

Wie een hypotheek nodig heeft, een scheiding afwikkelt of een nalatenschap verdeelt, ontkomt meestal niet aan een rapport van een geregistreerde deskundige. Wie wil weten of verkopen nu verstandig is, komt met bovenstaande stappen al ver.

Waarom een verhuurde woning een andere marktwaarde heeft

Een verhuurde woning wordt gekocht met de huurder erin. De koper neemt het huurcontract over, met de huurprijs en in beginsel de huurbescherming die daarbij hoort. Hij kan de woning in beginsel niet zelf gaan bewonen en ook niet vrij opleveren aan een volgende koper. Uitzonderingen bestaan, maar die zijn beperkt en niet op korte termijn te benutten.

Daardoor verandert het koperspubliek. Een gezin dat zelf wil wonen valt af. Wat overblijft zijn verhuurders en handelaren die rekenen op huurinkomsten. Voor hen bepalen de huurprijs, de contractvorm en de resterende looptijd wat de woning waard is, meer dan de vierkante meters.

De waarde in verhuurde staat ligt daardoor meestal onder de waarde in lege staat. Hoeveel eronder, hangt af van de verhouding tussen de huur en de vrije marktwaarde, van de leeftijd en het contract van de huurder en van de vraag of de huur bij het puntenstelsel past. Een percentage noemen zou hier een gok zijn. Wie een verhuurde woning wil verkopen, doet er goed aan beide waarden te kennen: wat de woning leeg zou opbrengen en wat hij verhuurd opbrengt.

Wat een bod van een opkoper is, en wat niet

Een bod van een opkoper is geen marktwaarde. Het is een prijs onder voorwaarden. De koper biedt zekerheid, discretie, geen openbare bezichtigingen, koop in de huidige staat en, als de woning verhuurd is, overname met huurder. Daar staat tegenover dat het bod meestal onder het bedrag ligt dat een goed gevoerde openbare verkoop oplevert. Wie dat anders voorstelt, verkoopt u iets wat niet klopt.

Zo'n bod past als u zekerheid en snelheid zwaarder weegt dan de laatste euro. Bij een verhuurde woning, een pand met achterstallig onderhoud of een erfenis met meerdere erfgenamen kan dat de verstandige keuze zijn. Bij een courante, lege woning in goede staat is de open markt meestal de betere route.

Wij kopen woningen en verhuurde panden rechtstreeks van eigenaren. Wij beoordelen elk object eerst en doen niet op alles een voorstel. Die beoordeling doet een mens, niet een model. Wilt u weten of uw woning voor ons interessant is en wat wij dan voorstellen, beschrijf het pand dan via het aanvraagformulier. U krijgt een beoordeling, geen verplichting.