Woningwaarde bepalen: waar het getal vandaan komt

Vijf bronnen, vijf verschillende vragen

Elk getal beantwoordt een andere vraag. Daarom verschillen ze.

De eerste vier zijn schattingen. Alleen de laatste is een bedrag dat daadwerkelijk op tafel ligt.

De WOZ-waarde: een getal uit het verleden, met aannames

De WOZ-waarde stelt de gemeente vast op grond van de Wet waardering onroerende zaken. De peildatum ligt in beginsel op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. De WOZ-beschikking die u dit jaar ontvangt, beschrijft dus de markt van ruim een jaar geleden.

Daar komt een tweede punt bij. De wet laat de gemeente waarderen alsof de woning leeg is, vrij van huur en direct te betrekken. Dat noemt de wet een fictie. Is uw woning verhuurd, dan zegt de WOZ-waarde weinig over wat een koper ervoor over heeft. Een woning met een huurder erin verkoopt meestal voor minder dan dezelfde woning leeg. Hoeveel minder hangt af van de huurprijs, het contract en de huurder zelf.

De WOZ-waarde is dus niet gelijk aan de marktwaarde. Het is een belastinggrondslag met een vaste peildatum en wettelijke aannames. In een rustige markt en bij een lege, goed onderhouden woning kunnen de twee dicht bij elkaar liggen. In een bewegende markt of bij een verhuurde woning lopen ze uiteen. Uw eigen WOZ-waarde kunt u zonder kosten opzoeken via het WOZ-waardeloket. Dat geldt ook voor de woning van de buren.

Online rekentools: snel, gratis en zonder ogen

De meeste tools bovenaan Google werken hetzelfde. Ze nemen uw adres, koppelen daar oppervlakte, bouwjaar en woningtype aan, en vergelijken dat met recente verkopen in de omgeving. Daar rolt een bedrag uit, vaak met een bandbreedte.

Dat is bruikbaar als eerste indruk. Het is ook alles wat het is. De tool weet niet dat uw badkamer uit 1985 stamt of juist vorig jaar is vernieuwd. De tool ziet geen vochtplek, geen erfpacht, geen uitbouw zonder vergunning en geen huurcontract. Twee identieke rijtjeswoningen krijgen hetzelfde getal, ook als de een net is opgeknapt en de ander sinds de oplevering niets meer heeft gezien.

Wij hebben zo'n tool niet gebouwd en zetten er ook geen op deze site. Een getal dat op uw scherm verschijnt zonder dat iemand de woning heeft bekeken, is een gok met een decimaal erachter.

Het Kadaster: echte koopsommen, zonder verhaal

Het Kadaster registreert elke overdracht van een woning in Nederland, met de betaalde koopsom. Dat zijn geen schattingen maar feitelijke transacties. Wilt u weten wat er de laatste tijd voor woningen in uw straat is betaald, dan is dit de bron. Aan het opvragen van koopsommen zijn kosten verbonden.

Wat u niet ziet, is waarom een bedrag is betaald. Was die woning verbouwd. Was het een verkoop binnen de familie. Zat er een huurder in. Was het een executieverkoop. De koopsom staat er, de context niet. Vergelijk daarom alleen met woningen die u zelf kent of waarvan u de verkoopadvertentie nog kunt terugvinden.

Zelf de waarde van uw woning inschatten

U kunt in een middag een redelijke bandbreedte opstellen. Dat gaat zo.

1. Zoek uw WOZ-waarde op en noteer de peildatum. Dit is uw ondergrens voor een lege woning in een stijgende markt, en niet meer dan dat. 2. Verzamel drie tot vijf recente verkopen van woningen die op de uwe lijken: zelfde type, vergelijkbaar bouwjaar, zelfde buurt. Gebruik het Kadaster voor de koopsom en oude advertenties voor de staat van de woning. 3. Corrigeer voor verschillen. Groter of kleiner, wel of geen tuin, staat van onderhoud, energielabel, erfpacht. Wees streng voor uw eigen woning. Eigenaren overschatten wat ze zelf hebben verbouwd. 4. Kijk naar wat er nu te koop staat. Dat zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen. Ze vertellen u wat de concurrentie is als u zelf gaat verkopen. 5. Is de woning verhuurd, reken dan apart. Neem de kale jaarhuur, de resterende looptijd en de vraag of de huur marktconform is. Een koper van een verhuurde woning rekent met huurinkomsten, niet met de leegwaarde.

Wat u dan heeft, is een bandbreedte met een onderkant en een bovenkant. Geen exact getal. Wie u een exact getal geeft zonder de woning te hebben gezien, heeft iets weggelaten.

Wat wij doen: een mens kijkt, en geeft een bandbreedte

Wij zijn een vastgoedopkoper. Wij kopen woningen rechtstreeks van eigenaren, ook verhuurde woningen. Daarom is de waarde die wij noemen geen rekenkundig gemiddelde, maar het bedrag waarmee wij zelf zouden rekenen als koper. Dat is een ander soort getal dan een WOZ-waarde of een rekentool.

Zo werkt het. U stuurt ons het adres en wat u weet over de woning: de staat, het bouwjaar, eventuele verbouwingen, en als de woning verhuurd is, de huurprijs en het contract. Iemand van ons bekijkt de gegevens, de omgeving en de recente verkopen. U ontvangt een indicatie in een bandbreedte, met de redenen waarom die bandbreedte zo ligt. Niet één bedrag, want dat kunnen wij pas na een bezichtiging waarmaken, en dat zeggen wij er dan ook bij.

Wilt u daarna verkopen, dan kunnen wij de woning bekijken en na beoordeling een voorstel doen. Wij kopen niet elke woning. Sommige objecten passen niet bij ons, en dan zeggen wij dat. Een indicatie van ons verplicht u tot niets, en u kunt hem naast de andere getallen op deze pagina leggen.

Wanneer welk getal telt

Voor de belasting telt de WOZ-waarde, en alleen die. Voor een vraagprijs telt wat vergelijkbare woningen recent hebben opgebracht, gecorrigeerd voor de staat van uw woning. Voor een verkoop telt uiteindelijk maar één getal: het bod dat een koper doet en dat u accepteert. Alle andere getallen zijn een manier om dat bod te beoordelen.

Wilt u weten waar uw woning volgens ons staat, stuur dan het adres en een korte beschrijving in via het aanvraagformulier. U hoort van ons met een bandbreedte en de redenen erachter. Daarna beslist u zelf wat u ermee doet.