Wat vertelt een postcode en huisnummer over de waarde van een huis?
Met een adres komt u een eind, maar niet tot een verkoopprijs. Er zijn vier publieke bronnen die per adres iets vastleggen, en geen van die vier kijkt binnen. Hieronder staat per bron wat u ziet, wat het kost en waarvoor u het kunt gebruiken.
Wat een adres wél prijsgeeft
Een postcode met huisnummer is in Nederland een sleutel tot een aantal registers. Die registers zijn gevuld voor de belasting, het eigendom en de bouw, niet om een verkoopprijs te bepalen. Toch leveren ze samen een bruikbaar beeld op: wat de gemeente van het huis vindt, wat er de laatste keer voor is betaald, hoe groot het is en welk energielabel erop zit.
Wat u niet krijgt is een bedrag dat een koper vandaag betaalt. Daar is geen register voor. Wie op een website leest dat hij na het invullen van zijn postcode direct de waarde ziet, krijgt een modelschatting op basis van diezelfde registers, met dezelfde blinde vlekken.
Dat label is één letter en zegt per woning iets anders; dat verklaart waarom twee huizen met hetzelfde label in waarde kunnen verschillen.
De vier bronnen naast elkaar
De tabel hieronder zet de bronnen op een rij. Let vooral op de laatste kolom: elke bron is voor één soort vraag gemaakt en voor andere vragen misleidend.
| Bron | Wat u er ziet | Wat het kost | Wel en niet geschikt voor |
|---|---|---|---|
| WOZ-waardeloket | De WOZ-waarde van elke woning in Nederland, met de peildatum en enkele basiskenmerken uit de BAG | Gratis, geen inlog nodig | Wel: vergelijken met de buren. Niet: als verkoopprijs, want de peildatum ligt achter en het is een massaberekening |
| Uw eigen WOZ-beschikking en taxatieverslag | De onderbouwing van uw WOZ-waarde, met de referentiewoningen die de gemeente heeft gebruikt en hun verkoopprijzen | Gratis, via MijnOverheid of de gemeente | Wel: zien met welke verkopen de gemeente uw huis vergelijkt. Niet: voor het huis van een ander, want dat verslag is niet openbaar |
| Kadaster | Eigenaar, laatste koopsom en datum, hypotheekinschrijvingen, erfpacht en erfdienstbaarheden, plus koopsommen per postcodegebied | Betaald, een vast bedrag per uittreksel | Wel: harde feiten over eigendom en de laatste betaalde prijs. Niet: voor de staat van het huis, en de koopsom veroudert |
| Gemeente | Bestemming of omgevingsplan, verleende vergunningen, erfpachtvoorwaarden als de gemeente verpachter is, en de WOZ-taxatie | Meestal gratis in te zien, soms leges voor een afschrift | Wel: wat er met het huis mag en welke lasten eraan hangen. Niet: een oordeel over wat het waard is |
Twee bronnen die vaak vergeten worden
Naast de vier hierboven zijn er twee openbare registers die per adres iets zeggen over het gebouw zelf. Ze kosten niets en worden zelden gebruikt door mensen die naar een waarde zoeken.
De BAG-viewer
De Basisregistratie Adressen en Gebouwen geeft per adres het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en het gebruiksdoel. Dit zijn de cijfers waar elk rekenmodel mee begint. Klopt de oppervlakte hier niet, dan klopt de modelwaarde ook niet.
EP-online
Het register van energielabels. Per adres ziet u of er een geldig label is, welke klasse, en tot wanneer het geldt. Een verlopen of ontbrekend label is iets wat een koper meteen opmerkt en waar hij op afdingt.
Waar het adres ophoudt
Alles hierboven beschrijft de buitenkant en het papier. Twee huizen op dezelfde postcode, met hetzelfde bouwjaar en dezelfde oppervlakte, kunnen ver uit elkaar liggen zodra iemand de deur opendoet. Een register ziet geen gerenoveerde keuken, geen scheur in de fundering, geen lekkend plat dak en geen indeling die niemand wil.
Ook de rechten rondom het huis blijven buiten beeld. Erfpacht met een canon die binnenkort wordt herzien, een VvE met een lege kas, een recht van overpad, een huurder met een contract voor onbepaalde tijd. Het Kadaster laat zien dát er iets is ingeschreven, niet wat het voor de prijs betekent.
Daarom is een postcodetabel een startpunt en geen antwoord. Hij vertelt u waar het huis ongeveer staat ten opzichte van de buurt. Wat het huis zelf waard is, weet pas iemand die het heeft gezien en de stukken heeft gelezen.
- Staat van onderhoud: dak, kozijnen, fundering, installaties
- Indeling en afwerking: aantal kamers, buitenruimte, wat er is verbouwd
- Rechten en lasten: erfpacht, VvE, erfdienstbaarheden, huurcontract
- Omgeving op straatniveau: hoek of midden, zon, parkeren, geluid
Wat u met de uitkomst doet
Gebruik het adres om uw huiswerk te doen voordat u met iemand praat. Zoek de WOZ-waarde op en vergelijk die met de buren. Kijk in de BAG of de oppervlakte klopt. Controleer het energielabel. Haal bij twijfel over erfpacht of eigendom een uittreksel bij het Kadaster.
Met dat pakket weet u wat een gesprekspartner ook weet. Wat u daarna nodig heeft, is een oordeel over dit specifieke huis, en dat komt bij ons altijd van een mens die het pand en het dossier heeft bekeken. Wij rekenen geen waarde uit op basis van een postcode, omdat die som de dingen mist die het verschil maken.
Veelgestelde vragen
Kan ik de waarde van het huis van een ander opzoeken?
De WOZ-waarde wel, via het WOZ-waardeloket. De laatste koopsom en de eigenaar via een betaald Kadaster-uittreksel. Het taxatieverslag achter de WOZ-waarde is alleen voor de eigenaar zelf in te zien.
Is de laatste koopsom uit het Kadaster een goede maatstaf?
Alleen als de verkoop recent was en er sindsdien niets aan het huis is gebeurd. Ligt de koopdatum jaren terug, of is er sindsdien verbouwd, dan zegt het bedrag weinig over vandaag.
Waarom vult uw site geen waarde in na het intypen van mijn postcode?
Omdat een adres de staat, de indeling en de rechten van het huis niet kent. Wij laten een beoordeling altijd door een mens doen, op basis van het pand en de stukken.
Verder lezen
Benieuwd wat uw woning waard is?
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen. De rest zoeken wij erbij.