Taxatie voor de hypotheek: wat de geldverstrekker eist

Wanneer een taxatierapport verplicht is

Bij een nieuwe hypotheek is een taxatie altijd verplicht. Dat geldt bij aankoop, bij oversluiten naar een andere geldverstrekker en bij een verhoging voor een verbouwing. De bank leent geld uit met uw woning als onderpand en wil weten wat dat onderpand waard is op de dag van ondertekening.

Bij kleinere wijzigingen ligt het anders. Wilt u een lagere renteopslag omdat uw woning in waarde is gestegen, dan accepteren veel geldverstrekkers een WOZ-beschikking of een modelwaarde. Wilt u een klein bedrag bijlenen, dan is een desktoptaxatie vaak genoeg. De voorwaarden verschillen per bank. Vraag daarom eerst welk bewijs uw geldverstrekker accepteert voordat u een taxateur inschakelt.

Welke eisen de geldverstrekker stelt

Een geldverstrekker accepteert niet elk rapport. De belangrijkste eisen zijn:

Wilt u verbouwen met hypotheekgeld, dan noemt het rapport twee bedragen: de marktwaarde nu en de marktwaarde na verbouwing. De bank leent op basis van dat tweede bedrag, maar zet het verbouwingsdeel in een bouwdepot. U krijgt het pas uitgekeerd als u facturen aanlevert.

• De taxateur staat ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
• Het rapport is gevalideerd door een erkend instituut, zoals het NWWI of Taxateurs Unie.
• De taxateur is onafhankelijk. Hij mag niet werken bij het kantoor dat de woning verkoopt.
• De taxateur kent de lokale markt. Validatie-instituten hanteren een maximale afstand tussen kantoor en woning, meestal 20 kilometer.
• Het rapport is bij het indienen van de aanvraag niet ouder dan zes maanden.

Volledige taxatie, desktoptaxatie of WOZ-waarde

Er zijn drie waarderingen die een bank kan accepteren, elk voor een ander doel.

De desktoptaxatie is toegestaan onder Europese regels, tot een vastgestelde grens ten opzichte van de woningwaarde; welke grens geldt, vraagt u na bij uw geldverstrekker of het validatie-instituut. Koopt u met weinig eigen geld en leent u meer dan die grens, dan heeft u een volledige taxatie nodig. Ook bij een woning met achterstallig onderhoud, een monumentale status of een bijzondere ligging valt de desktoptaxatie vaak af. Het instituut beoordeelt vooraf of de woning ervoor in aanmerking komt.

Wat een taxatie kost

Een volledige taxatie kost in de meeste regio's tussen 400 en 800 euro, inclusief validatie. Een desktoptaxatie kost rond 100 tot 150 euro. Een desktoptaxatie met extra controle kost meer, bij sommige aanbieders tot bijna 300 euro. De prijs hangt af van de regio, de woning en de taxateur, niet van de geldverstrekker.

De kosten zijn voor u. Bij een aankoop of oversluiting zijn taxatiekosten wel onderdeel van de financieringskosten. Of en hoe u die kunt aftrekken, bespreekt u met uw adviseur of de Belastingdienst. Deze tekst doet daar geen uitspraak over.

Hoeveel hypotheek u krijgt op de taxatiewaarde

U kunt niet meer lenen dan de taxatiewaarde. Die grens is wettelijk vastgelegd als een maximum ten opzichte van de marktwaarde; het actuele maximum vraagt u na bij uw geldverstrekker of adviseur. Er is één uitzondering: voor energiebesparende maatregelen mag de hypotheek hoger uitkomen dan de marktwaarde, mits het geld aantoonbaar daaraan wordt besteed; hoeveel hoger, staat in de actuele leennormen.

Naast de waardegrens geldt de inkomensgrens. De laagste van de twee bepaalt uw maximale hypotheek. Een hoge taxatiewaarde helpt dus alleen als uw inkomen dat bedrag ook draagt.

Als de taxatie lager uitvalt dan de koopsom

Taxeert de taxateur de woning lager dan u heeft geboden, dan financiert de bank het verschil niet. Dat verschil betaalt u uit eigen geld, bovenop de kosten koper.

Heeft u een financieringsvoorbehoud in het koopcontract, dan kunt u de koop binnen de afgesproken termijn ontbinden als de financiering niet rondkomt. Heeft u dat voorbehoud niet, dan bent u gebonden aan de koop en kost afzeggen doorgaans een boete die als percentage van de koopsom in het koopcontract is vastgelegd. Laat daarom nooit het voorbehoud vallen voordat de taxatie binnen is.

Taxatie van een verhuurde woning

Bezit u een woning die u verhuurt, dan geldt een ander regime. Een gewone woninghypotheek is bedoeld voor een woning die u zelf bewoont. Voor een verhuurd pand heeft u een verhuurhypotheek of beleggingshypotheek nodig. De taxateur bepaalt dan de marktwaarde in verhuurde staat, en die ligt lager dan de waarde in lege staat. Geldverstrekkers lenen op die waarde doorgaans niet het volledige bedrag; welk deel zij financieren, verschilt per geldverstrekker.

Wilt u een verhuurde woning verkopen in plaats van herfinancieren, dan is de waarde in verhuurde staat ook het uitgangspunt voor een koper die het pand met huurder overneemt.

Zelf de waarde bepalen

Zelf taxeren kan wel, maar de bank accepteert het niet. Wat u zelf kunt doen, is een goede inschatting maken voordat u geld uitgeeft aan een rapport. Vergelijk recente verkoopprijzen in uw straat via het Kadaster, bekijk uw WOZ-waarde en let op verschillen in oppervlakte, staat en energielabel. Die inschatting helpt u bij het bepalen van uw bod en voorkomt verrassingen bij de taxatie.

Wilt u weten wat uw woning nu ongeveer waard is, zonder een taxateur in te schakelen? Vraag een vrijblijvende waarde-indicatie aan op huiswaardeberekenen.nl. U vult de gegevens van uw woning in, waarna een mens uw opgave beoordeelt. Deze indicatie is geen taxatierapport en niet bruikbaar bij een geldverstrekker. Het is wel een nuchter eerste beeld, en bij een verhuurde of beleggingswoning kunt u daarna kiezen of u een rechtstreeks aankoopvoorstel wilt laten beoordelen.